La SCPI Iroko Zen a réalisé 60 millions d’euros d’acquisitions au 1er trimestre 2023
La SCPI Iroko Zen a été créée il y a environ deux ans et demi. Il s'agit du deuxième véhicule immobilier à afficher des frais de souscription à 0% après la SCPI Novaxia Neo lancée en juin 2019. À la fin du 1er trimestre 2023, le succès commercial est au rendez-vous pour Iroko Zen avec une capitalisation qui atteint désormais 279 millions d'euros après une collecte de plus de 156 millions d'euros en 2022, puis de 66 millions d'euros au 1er trimestre 2023.
La société de gestion tient le rythme sur le front des acquisitions avec 60 millions d'euros hors droits engagés depuis le début de l’année sur les marchés immobiliers tertiaires français, allemands, irlandais et espagnols. Parmi ces opérations, un premier actif dans le secteur éducatif a été signé sur la métropole de Nice Sophia Antipolis.
La hausse des taux favorise les SCPI qui collectent comme Iroko Zen
Le 4 mai 2023, la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à sa septième hausse de taux en l’espace de 10 mois, portant son taux de dépôt à 3,25% alors qu’il se situait à -0,50% l'année dernière . La dernière hausse a été limitée à 25 points de base (contre 50 points de base pour les 3 précédentes) : cela signifie que la BCE se rapproche du point d’inflexion de sa politique monétaire. Néanmoins, il est encore trop tôt pour prévoir une pause éventuelle dans le mouvement de progression de ses taux d’intervention car l’inflation reste à un niveau jugé beaucoup trop élevé, bien loin de l’objectif officiel de 2%.
Les rendements immobiliers exigés par les acheteurs sur les marchés de l’investissement ont évolué de façon corrélée aux taux de marché, ce qui permet aujourd’hui aux SCPI comme Iroko Zen de négocier des acquisitions à des niveaux beaucoup plus intéressants qu’il y a un an . Comme la collecte est extrêmement dynamique (66 millions d'euros au T1 2023), le positionnement acheteur de cette SCPI assure une constitution de « son stock d’actifs immobiliers dans un contexte de dépréciation des prix » en investissant « de façon opportuniste dans un marché avec moins d’acquéreurs, sur des acquisitions qui n’étaient pas envisageables il y a encore peu, compte tenu de ses objectifs de rendement », selon le compte-rendu de la société de gestion publié à l’occasion de son dernier bulletin trimestriel d’information.
Huit acquisitions réalisées pour 60 millions d'euros à plus de 6% de rendement actes en main
Au cours du 1er trimestre 2023, Iroko Zen a enchaîné les acquisitions pour investir sa collecte. Au global, la SCPI a jeté son dévolu sur huit actifs immobiliers assortis d’un rendement au-dessus de 6% voire jusqu'à 7% , pour un montant total engagé de 60 millions d'euros.
En premier lieu, Iroko Zen a renforcé son implantation outre-Rhin avec un entrepôt de plus de 23.000 m² acquis en « sale and lease back » auprès de l’entreprise industrielle Glaskoch, assorti d’un bail ferme de 15 ans. Cet actif a été négocié pour 14 millions d'euros hors droits, avec un rendement locatif acte en main de 6,40%. Une seconde acquisition a été réalisée à Pantin (93) sur cette période : un immeuble de bureaux de 6.400 m² signé pour 20,3 millions d'euros hors droits, procurant à la SCPI un rendement acte en main de 7,30% .
Six autres acquisitions ont été finalisées au T1 2023 pour un montant total de 26 millions d'euros :
- une unité commerciale à Galway (Irlande) pour 4,9 millions d'euros hors droits et un rendement acte en main de 7,20% ;
- le premier actif d’éducation de la SCPI Iroko Zen signé à Nice Sophia Antipolis pour 6,1 millions d'euros et 6,40% de rendement immobilier ;
- des espaces commerciaux situés en régions (Graulhet, Arras, La Roche-sur-Yon) pour un total de 12,3 millions d'euros et des rendements actes en main étagés entre 6,50 et 9% ;
- un entrepôt à proximité de Barcelone pour 2,6 millions d'euros et un rendement AEM de 6,75%.
À l’issue de cette salve d’acquisitions du 1er trimestre 2023, le patrimoine de la SCPI Iroko Zen comporte 65 actifs pour une surface totale de plus de 183.000 m² et des loyers annuels générés de 3,8 millions d'euros : le TOF de la SCPI est de 100% au 31/03/2023.
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